Предварительный договор купли-продажи жилья

Чаще всего предварительный договор купли-продажи применяется в сделках с недвижимостью и представляет собой соглашение о желании в будущем совершить сделку по реализации квартиры, жилого дома и т. п. Его объектом является не материальный предмет, а всего лишь взаимные обязанности по заключению договора на оговоренных условиях.

Самой популярной сферой использования такого договора является жилищное строительство. Все крупные подрядчики особенно заинтересованы в обеспечении себя достаточным количеством покупателей после постройки жилого дома или гаражного помещения. В то же время у потенциальных покупателей появляется возможность заранее выбрать жилое помещение или гараж по приемлемой для них цене.

Содержание:

Предмет и форма предварительного договора

По своей форма данный договор должен быть в соответствии с формой основного договора купли-продажи жилья под угрозой ничтожности первого из них. В регистрации предварительный договор продажи недвижимого имущества не нуждается.

Что же собой представляет предварительный договор купли-продажи жилья и для чего заключается. В данном договоре стороны не только определяют предмет договора, но и оговаривают условия купли-продажи и принимают на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи жилья в течение оговоренного в предварительном договоре срока.

Копия предварительного договора может пригодиться во время оформления кредита для покупки жилого помещения. Он будет очень кстати при принятии решения о разрешении отчуждения жилых помещений (их частей, доли на праве собственности), построенных с использованием льготных кредитов. Заключение предварительного договора направлено на обеспечение защиты обеих сторон.

Предварительный договор купли-продажи жилья: существенные условия

Исходя из комплексного анализа статей 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включения в предварительный договор основных характеристик объекта продажи, которые впоследствии надо будет перенести в основной договор. Так, если планируется реализация жилья, в предварительном договоре можно указать только адрес дома, этаж, площадь и количество комнат. В случае покупки гаража достаточно указания его адреса и площади. Это значит, что совсем необязательно указание в договоре точных идентифицирующих признаков конкретно определенного объекта.

Тем не менее, рекомендуется включить:

  • стоимость объекта, подлежащего продаже;
  • при реализации жилья — список лиц, которые имеет право проживать в нем;
  • срок, необходимый для заключения основного договора (если срок не упоминается, то в соответствии с законодательством он признается равным одному году).

Во избежание ошибок необходимо помнить: договор, хотя и «предварительный», но если он предусматривает обязанность оплатить еще не имеющуюся в наличии вещь, квалифицируется как договор продажи будущей вещи на условии предоплаты.

Поэтому может быть предусмотрен задаток, ставящий своей целью обеспечение заключения основного договора. На практике большинство контрактов такого типа включают условие о задатке. Дело в том, что без угрозы потери денежных средств при отказе от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет намного ниже. Основные цели составления такого документа не будут обеспечены необходимыми гарантиями,которые стимулировали бы стороны неукоснительно следовать своим обязанностям.

Гарантии при заключении предварительного договора

Сторонам, заключающим предварительный договор, необходимо четко определить объект продажи, то есть, указать квартиру, цену за нее и порядок взаиморасчетов. Также должно быть определено время, когда стороны обязуются заключить основной договор, и указаны условия основного договора, по которым стороны достигли соглашения.

Предварительный договор является гарантией для обеих сторон: продавцу он гарантирует срок, в который покупатель обязан купить жилое помещегние, а покупателю – стабильность цены жилья до момента покупки. Обеспечение выполнения условий договора осуществляет пункт 5 статьи 429 ГК РФ, который дает право одной стороне при уклонении другой стороны от заключения основного договора требовать этого через суд.

Установленный законом срок для подачи в суд иска о понуждении заключить основной договор составляет 6 месяцев с начала отступления от договорных обязательств по заключению основного договора.

В случае принятия судом положительного решения договор будет считаться заключенным на принятых в судебном решении условиях с момента вступления судебного решения в законную силу.

Возможные риски для покупателя

Этот вопрос имеет две стороны: заключение предварительного договора при покупке на вторичном рынке недвижимости и при строительстве дома. Первый вариант никаких рисков для обеих сторон не несет. Если срок заключения основного договора наступил, а стороны не предлагают его заключить, предварительный договор просто прекращает свое действие.

Если же предварительный договор заключается при строительстве жилья, покупатель несет определенные риски. В большинстве случаев предварительные договоры на стадии строительства нового жилья между застройщиками и покупателями заключаются в интересах застройщиков. Таким способом они пытаются избежать выполнения дополнительных обязательств, которые предусмотрены законодательными актами России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Нет гарантии получения жилья

Так как предварительным договором предусматривается не покупка жилья, а только намерение заключения основного договора купли-продажи, то при оплате покупателем указанной в предварительном договоре суммы у него нет никаких гарантий получения жилого помещения.

Возникновение риска связано с тем, что предварительный договор не содержит обязательства застройщика передать покупателю объект жилищного строительства, поэтому защитить свое право на жилье в суде будет достаточно проблематично.

Если же покупатель обратится в суд с иском, содержащим требование о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может выдвинуть встречный иск о признании предварительного договора незаключенным или недействительным.

Риск признания предварительного договора покупки не заключенным

В соответствии с действующим законодательством в предварительном договоре необходимо четко сформулировать условия, которые позволят однозначно определить предмет основного договора купли-продажи. А также такие его существенные условия как цена, этаж, площадь жилья, количество комнат и т. д. Однако на этапе строительства многие из существенных условий предварительного договора однозначно определить невозможно, ведь нельзя прийти к соглашению о том, чего еще нет. Хитрость здесь в том, что если сторонами не достигнуты соглашения по всем без исключения существенным условиям, договор считается незаключенным.

Риск попасть на двойную продажу жилья

Известно, что предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, так как по этому договору покупатель не получает права собственности. Поэтому отсутствие совести у продавца может привести к заключению на один объект нескольких предварительных договоров. То есть, деньги собрать со всех, а право заключения основного договора предоставить только одному из них.

Риск для покупателя жилья потерять деньги

В случае, когда недобросовестным застройщиком срываются все сроки строительства, то на выплату им неустойки надеяться не стоит, ведь в предварительном договоре единственным оговариваемым сроком является время заключения основного договора. Поэтому такое строительство запросто превратится в долгострой, и застройщик за это ответственности не понесет. При обращении в суд с иском о возврате вложенных денег и выплате неустойки, в случае признания застройщика банкротом, деньги покупателю не вернут.

Таким образом, главное, что нужно знать, заключая предварительный договор в ходе строительства многоквартирного жилого дома, – привлечение на строительство денег покупателей может быть лишь по договору участия в долевом строительстве или через выпуск специальных жилищных сертификатов. Также деньги на строительство могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, которые действуют на основании федеральных законов о таких кооперативах.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилья возможно по общим основаниям главы 29 ГК РФ, то есть, когда:

  • в результате заключения дополнительного соглашения стороны договорились о расторжении;
  • значительно изменились обстоятельства (в суде доказывается инициатором расторжения, причем не принимаются во внимание иски, которые мотивируются рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть);
  • одним из контрагентов допущено существенное нарушение.

Кроме того, возможен и односторонний отказ от исполнения договора. Однако в таком случае сторона, виновная в расторжении договора, должна в двойном размере возвратить переданный ей задаток. Если же вина лежит на плательщике задатка, то уплаченная им сумма просто остается у другой стороны.

Если у сторон отсутствуют предложения о заключении основного договора в предусмотренный для этого срок, предварительный договор признается прекращенным.

Таким образом, предварительный договор заключается и расторгается по общим правилам. Ему не нужна государственная регистрация, а самым существенным условием, без которого предварительный договор купли-продажи не будет считаться заключенным, является предмет будущего договора купли-продажи объекта.

Образец предварительного договора купли-продажи 

 

Скачать образец:

Задать вопрос юристу