Чаще всего предварительный договор купли-продажи применяется в сделках с недвижимостью. Он представляет собой соглашение о намерении в будущем совершить сделку по реализации квартиры, жилого дома и т. п. При этом объектом предварительного договора является не сам материальный предмет (недвижимость), а лишь взаимные обязанности по заключению договора купли-продажи в будущем на оговоренных заранее условиях.
Предмет и форма предварительного договора
Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной. Так, если речь идет о купле-продаже квартиры, то это простая письменная форма в форме отдельного документа. В регистрации предварительный договор продажи недвижимого имущества не нуждается, потому что Росреестр регистрирует не сам договор, но переход права собственности. А к примеру, предварительный договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению. И предварительный договор тоже стороны должны удостоверить у нотариуса. Несоблюдение формы влечет ничтожность предварительного договора.
Предварительный договор не может быть заключен устно. Гражданский кодекс РФ устанавливает, что если форма договора не определена, предварительный договор заключается в письменном виде.
Предмет предварительного договора идентичен основному. Если это продажа вещей — наименование и индивидуальные признаки. Если услуги — примерный перечень и виды. При этом стороны не обязаны обговаривать все существенные условия основного договора в предварительном. Достаточно идентифицировать, какой договор стороны заключат в будущем и каким будет его предмет.
Для более полного представления о таком виде договора рекомендуем к прочтению постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора».
Предварительный договор купли-продажи жилья: существенные условия
В предварительный договор купли-продажи недвижимости необходимо включать основные характеристики объекта продажи. Впоследствии их нужно будет перенести в основной договор. Так, если планируется реализация жилья, в предварительном договоре можно указать только адрес дома, этаж, площадь и количество комнат. В случае покупки гаража достаточно указания его адреса и площади. Это значит, что совсем необязательно указание в договоре точных идентифицирующих признаков конкретно определенного объекта.
Тем не менее, рекомендуется включить:
- стоимость объекта, подлежащего продаже;
- при реализации жилья — список лиц, которые имеет право проживать в нем;
- срок, необходимый для заключения основного договора (если срок не упоминается, то в соответствии с законодательством он признается равным одному году).
Обратите внимание! Если стороны назовут свой договор «предварительным», но он будет содержать обязанность оплатить еще не имеющуюся в наличии у продавца вещь, квалифицируется такой договор как продажа будущей вещи на условии предоплаты. Поэтому при заключении сделок важно не только соблюдать «внешнюю» форму сделки. Но содержание сделки должно соответствовать существу обязательства между сторонами.
В предварительном договоре стороны могут установить задаток. Как способ обеспечения, что основной договор будет заключен. На практике, большинство контрактов такого типа включают условие о задатке. Дело в том, что без угрозы потери денежных средств при отказе от обязательств, гражданско-правовая дисциплина сторон будет намного ниже. А с помощью задатка стороны будут иметь стимул следовать своим обязательствам.
Гарантии при заключении предварительного договора
Предварительный договор является гарантией для обеих сторон. Продавцу он гарантирует срок, в который покупатель обязан купить жилое помещение. А покупателю – стабильность цены жилья до момента покупки. Пункт 5 статьи 429 ГК РФ дает право одной стороне при уклонении другой стороны от заключения основного договора требовать этого через суд. Для этого сторона предварительного договора подает иск о понуждении к заключению основного договора.
Закон устанавливает короткий срок для подачи в суд такого иска — 6 месяцев с начала отступления от договорных обязательств по заключению основного договора. В случае принятия судом положительного решения договор будет считаться заключенным на принятых в судебном решении условиях с момента вступления судебного решения в законную силу.
Однако если стороны до окончания срока действия предварительного договора не заключат основной, обязательства прекращаются. Конечно, если вышеуказанный спор не рассматривается судом. И ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора.
Возможные риски для покупателя
Если предварительный договор заключается при строительстве жилья, покупатель несет определенные риски. В большинстве случаев предварительные договоры на стадии строительства нового жилья между застройщиками и покупателями заключаются исключительно в интересах застройщиков. Таким способом они пытаются избежать выполнения дополнительных обязательств(закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).
Нет гарантии получения жилья
Так как предварительным договором предусматривается не покупка жилья, а только намерение заключить основной договор купли-продажи, то при оплате покупателем указанной в предварительном договоре суммы у него нет никаких гарантий получения жилого помещения. Предварительный договор не содержит обязательства застройщика передать покупателю объект жилищного строительства, поэтому защитить свое право на жилье в суде будет достаточно проблематично.
Если же покупатель обратится в суд с иском, содержащим требование о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может выдвинуть встречный иск о признании предварительного договора незаключенным или недействительным.
Риск признания предварительного договора покупки не заключенным
В соответствии с действующим законодательством в предварительном договоре необходимо четко сформулировать условия, которые позволят однозначно определить предмет основного договора купли-продажи. Однако на этапе строительства многие из условий предварительного договора однозначно определить невозможно. Ведь нельзя прийти к соглашению о том, чего еще нет.
Риск попасть на двойную продажу жилья
Известно, что предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, так как по этому договору покупатель не получает права собственности. Поэтому отсутствие совести у продавца может привести к заключению на один объект нескольких предварительных договоров. То есть, деньги собрать со всех, а право заключить основной договор предоставить только одному из них.
Риск для покупателя жилья потерять деньги
В случае, когда недобросовестным застройщиком срываются все сроки строительства, то на выплату им неустойки надеяться не стоит. Ведь в предварительном договоре единственным оговариваемым сроком является время заключения основного договора. Поэтому стройка может запросто превратится в долгострой. И застройщик за это ответственности не понесет. При обращении в суд с иском о возврате вложенных денег и выплате неустойки, в случае признания застройщика банкротом, деньги покупателю не вернут.
Таким образом, главное, что нужно знать, заключая предварительный договор в ходе строительства многоквартирного жилого дома, – привлечение на строительство денег покупателей может быть лишь по договору участия в долевом строительстве или через выпуск специальных жилищных сертификатов. Также деньги на строительство могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, которые действуют на основании федеральных законов о таких кооперативах.
Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи
Для расторжения договора используйте общие основания, предусмотренные главой 29 ГК РФ. То есть, когда:
- стороны договорились о расторжении;
- значительно изменились обстоятельства (в суде доказывается инициатором расторжения, причем не принимаются во внимание иски, которые мотивируются рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть);
- одним из контрагентов допущено существенное нарушение.
Кроме того, возможен и односторонний отказ от исполнения договора. Однако в таком случае сторона, виновная в расторжении договора, должна в двойном размере возвратить переданный ей задаток. Если же вина лежит на плательщике задатка, то уплаченная им сумма просто остается у другой стороны.
Таким образом, предварительный договор заключается и расторгается по общим правилам. Ему не нужна государственная регистрация, а самым существенным условием, без которого предварительный договор купли-продажи не будет считаться заключенным, является предмет будущего договора купли-продажи объекта.
Образец предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор г. __________ «___»________ ____ г. __________________________(Ф.И.О., дата и место рождения, адрес регистрации по месту жительства, паспортные данные), именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и __________________________(Ф.И.О., дата и место рождения, адрес регистрации по месту жительства, паспортные данные), именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (далее — Основной договор). 1.2. Предмет Основного договора — ___-комнатная (количество комнат) квартира, общей площадью __________ кв. м, жилой площадью _____________ кв. м, расположенная в _____-этажном жилом доме на ___ этаже по адресу: ___________________________________, кадастровый номер _______________. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _____________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № _______________от «___»________ ____ г. 1.3. Стороны договорились заключить Основной договор в срок до «___»__________ ____ г.). 1.4. Стороны утвердили следующий порядок согласования Основного договора: __________________. 2. Цена Договора 2.1. По предварительной договоренности между Сторонами цена Основного договора составляет ________ (__________) рублей. Порядок оплаты осуществляется на условиях, которые Стороны определяет при заключении Основного договора. 2.2. В качестве обеспечения заключения в будущем Основного договора Стороны договорились о внесении Покупателем задатка в сумме ________ (__________) рублей. 2.3. Задаток вносится Покупателем в течение ____________ (рабочих/календарных) дней с момента подписания настоящего Договора. 2.4. В случае расторжения настоящего Договора либо незаключения Основного договора по вине Покупателя задаток не возвращается. 2.5. При заключении Сторонами Основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет оплаты части стоимости квартиры. 2.6. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере в срок ___________. 3. Обязанности Сторон 3.1. Продавец обязуется: 3.1.1. Заключить Основной договор в сроки, указанные в настоящем Договоре. 3.1.2. Принять у Покупателя задаток в порядке, указанном в настоящем Договоре. 3.1.3. В случае расторжения настоящего Договора по вине Продавца вернуть Покупателю полученный от него задаток в двойном размере в срок, установленный п. 2.6. настоящего Договора. 3.1.4. Не совершать с другими лицами сделок в отношении указанной в п. 1.2 настоящего Договора квартиры. 3.1.5. Передать Покупателю квартиру на условиях и в порядке, которые определяют Стороны при заключении Основного договора. 3.2. Покупатель обязуется: 3.2.1. Заключить Основной договор в сроки, указанные в настоящем Договоре. 3.2.2. Внести задаток в сроки и в порядке, установленные п. 2.2., 2.3. настоящего Договора. 3.3. Продавец гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения Покупателем (либо иное). 4. Ответственность Сторон и разрешение споров 4.1. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки. 4.2. При заключении Основного договора по вине какой-либо из Сторон позднее срока, указанного в настоящем Договоре, с виновной Стороны взыскиваются пени в размере _____% от цены Договора, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки. Под виной Покупателя понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи квартиры, а также отказ от выполнения других, согласованных Сторонами условий и форм расчетов по настоящему Договору. Под виной Продавца понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи квартиры. 4.3. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полном размере сверх предусмотренных Договором неустоек. 4.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 4.5. За нарушение сроков внесения задатка Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки в размере _____% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 4.6. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением настоящего Договора, Стороны разрешают путем переговоров. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме. 4.8. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке спор передается в суд в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 5. Форс-мажор 5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются запретительные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия. 6. Заключительные положения 6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. 6.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. 6.3. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон. 6.4. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора. 7. Адреса и реквизиты Сторон Продавец: __________ (ФИО), дата и место рождения: _________, адрес регистрации по месту жительства: ___________, паспорт серия ____ № _______, выдан _______________ (кем и когда) __________(подпись)/____________(фамилия и инициалы) Покупатель: __________ (ФИО), дата и место рождения: _________, адрес регистрации по месту жительства: ___________, паспорт серия ____ № _______, выдан _______________ (кем и когда) __________(подпись)/____________(фамилия и инициалы) |
Скачать образец: