Залог недвижимости стороны оформляют, подписывая договор ипотеки. Порядок составления данного соглашения, а также выполнения его условий, регламентирует Гражданский кодекс. А также федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этой сфере действуют также множество иных законов. Например, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Содержание: |
Понятие и форма договора ипотеки
Договор ипотеки представляет собой договор залога имущества. Однако в отличие от простого залога ипотека подразумевает залог исключительно недвижимого имущества.
В повседневной жизни говоря об ипотеке большинство граждан подразумевают залог жилого помещения. На самом деле ипотека распространяется на любую недвижимость. Будь-то жилой дом, парковочное место или целое предприятие.
В договоре две стороны:
- залогодержатель — кредитор по обязательствам, обеспеченным ипотекой. Именно он имеет право удовлетворить свои финансовые притязания к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества.
- залогодатель — тот, чье имущество может быть реализовано для погашения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона «Об ипотеке» договор ипотеки стороны заключают в письменной форме. А сам залог подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН.
Раньше предусматривалось еще и обязательное нотариальное удостоверение договора. Сейчас нотариальное удостоверение по общему правилу не обязательно, но стороны договора при желании вправе обратиться к нотариусу. Обязательное нотариальное удостоверение распространяется на залог долей (кроме одновременного залога всех долей всеми собственниками кредитной организации).
Залог как обременение вступит в силу только после государственной регистрации. А сама сделка считается совершенной после подписания договора уполномоченными на то лицами.
Государственная регистрация договора ипотеки
Для того, чтобы осуществить государственную регистрацию договора ипотеки, необходимо предоставить следующие документы:
- заявление от обеих сторон соглашения;
- договор ипотеки и его копию;
- документ об уплате государственной пошлины за регистрацию договора ипотеки.
Регистрация ипотеки выполняется в течение 9 рабочих дней (если документы подать через МФЦ) со дня предоставления всех документов. Есть и иные сроки. Например, по заявлению нотариуса обременение Росреестр зарегистрирует за 3 рабочих дня.
О том, что обременение зарегистрировано, свидетельствует надпись на договоре, содержащая полное наименование государственной организации, которая осуществила регистрацию, а также дату и регистрационный номер. При истечении действия ипотечного договора или в случае досрочного его расторжения регистрационная надпись на основании совместного заявления сторон должна быть погашена.
Договор ипотеки: предмет и стороны договора
Предмет договора ипотеки является одним из его существенных условий. Предмет можно определить через наименование и местонахождение имущества, и иное описание, позволяющее его идентифицировать, и т. д. В соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке предметом договора могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности (ангары, цеха). В качестве предмета ипотеки могут выступать квартиры и жилые дома или части квартир и жилых домов, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат. Также это могут быть дачи, садовые домики, гаражи и прочие сооружения потребительского назначения, незаконченное строительство, рассматриваемое как недвижимость, возводимая на отведенном земельном участке.
Сторонами по этому виду договора являются залогодатель и залогодержатель – заемщик и кредитор. В том случае, когда заемщиком выступает юридическое лицо, его учредительные документы не должны содержать условий, ограничивающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.
Основные элементы договора ипотеки
Предмет договора. Среди данных предмета договора, которые необходимо отобразить в его тексте, следует назвать:
- наименование (квартира, дом, другое недвижимое имущество);
- точный адрес места нахождения;
- подробное описание (например, общая площадь, количество комнат).
Важно помнить, что передача жилого дома в ипотеку обладает некоторой особенностью, которая заключается в том, что земельный участок, на котором он стоит, также переходит в залог. Поэтому договор ипотеки должен содержать адрес, по которому находится земельный участок, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, к которой он относится, а также вид разрешенного пользования. Принадлежащее органам государственной или муниципальной власти имущество, а также то, которое не подлежит приватизации, залогом быть не может. Если же предоставляется ипотечный кредит на строительство дома, то его обеспечением будет незавершенное строительство, строительные материалы и оборудование, принадлежащие заемщику.
Стоимость предмета ипотеки. В этом разделе стороны определяют конкретную стоимость предмета ипотеки. При уменьшении оценочной стоимости предмета ипотеки в результате его морального или физического износа, а также других причин залогодатель должен передать в залог залогодержателю дополнительное имущество, соразмерное стоимости утерянного от внесенного в залог.
Права и обязанности сторон. Этот раздел должен содержать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Залогодатель имеет право:
- использовать предмет ипотеки в соответствии с его назначением.
- в любой момент до реализации предмета ипотеки прекратить обращение на него взыскания исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
- при гибели предмета ипотеки по согласованию с залогодержателем восстановить или заменить его иным равнозначным имуществом.
Залогодатель берет на себя обязанности:
- принимать необходимые меры для обеспечения сохранности предмета ипотеки (в том числе, текущий и капитальный ремонт) и содержания его в подобающем состоянии, в том числе с целью защиты его от требований и посягательств третьих лиц.
- не совершать действий, которые могут повлечь прекращение права залога или уменьшить стоимость заложенного имущества.
- сразу же сообщать залогодержателю об угрозе утраты или повреждения предмета ипотеки.
- застраховать предмет ипотеки, указав залогодержателя выгодоприобретателем. Страхование жизни и здоровья залогодателя не относятся к обязательным для ипотеки.
- не мешать залогодержателю осуществлять контроль над выполнением залогодателем условий договора.
- по требованию залогодержателя предъявлять документы о своей производственно-хозяйственной, финансовой и другой деятельности.
Залогодержатель имеет право:
- проверять по документам и фактическое наличие, состояние и условия эксплуатации предмета ипотеки.
- требовать от залогодателя принятия мер для сохранности предмета ипотеки.
- требовать от любого лица прекратить посягательства на предмет ипотеки, которые угрожают ему утратой или повреждением.
- передавать свои права по договору другому лицу с соблюдением порядка передачи прав кредитора уступкой требования.
- потребовать досрочно исполнить обеспеченное залогом обязательство, если предмет ипотеки выбыл из владения залогодателя не по условиям договора.
- обратить взыскание на предмет ипотеки, если к моменту срока выполнения обязательств они не будут исполнены.
Залогодержатель обязан:
- по требованию залогодателя выдать ему документ, свидетельствующий о полном или частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.
- если предметом ипотеки служит жилое помещение, то к моменту обращения на него взыскания оно должно быть освобождено от проживания третьих лиц, которые по закону имеют право пользоваться жилым помещением.
- потребовать, чтобы залогодатель и члены его семьи, в том числе и бывшие, которые на день подписания договора проживают в жилом помещении, являющемся предметом ипотеки, снялись с регистрационного учета и освободили жилое помещение в течение 30 дней со времени регистрации перехода права собственности.
Основания прекращения договора. Предусматривается, что договор может быть прекращен:
- в связи с прекращением обязательства, обеспеченного ипотекой;
- при гибели предмета ипотеки, если залогодатель с согласия залогодержателя не восстановил или не заменил его иным равнозначным имуществом;
- при реализации предмета ипотеки, а также при отказе залогодержателя оставить его за собой, когда реализация стала невозможной;
- в иных случаях, которые предусмотрены действующим законодательством РФ.
В случаях, когда предмет ипотеки изъят у залогодателя в соответствии с законом (собственник этого предмета совсем другое лицо или в виде санкции за совершенное преступление (правонарушение)), залог этого имущества прекращается. А залогодержатель может потребовать досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство.
Заключительные положения. Указывается, кто несет расходы по государственной регистрации договора.
Юридические адреса и реквизиты сторон. Здесь должны быть указаны юридические и фактические адреса сторон договора, банки, расчетные счета и другие необходимые данные.
Таким образом, под ипотекой понимается залог недвижимости, которая остается во владении должника, но ему запрещено свободно распоряжаться этим имуществом. Квалифицирующие признаки, которыми обладает договор ипотеки, – это предмет договора залога в виде только недвижимого имущества, и право залогодателя владеть и пользоваться этим имуществом.
Образец договора ипотеки
ДОГОВОР ИПОТЕКИ г. ______________ «___»_________ ____ г. ___________________________________(организационно-правовая форма) ___________(наименование), ОГРН ________________________________, ИНН _______________________________, в лице _______________________________(Ф.И.О. уполномоченного лица), действующего на основании Устава/доверенности, именуем__ в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и ________________________________________(ФИО), «__»____________ года рождения, место рождения: ___________________, паспорт серии____ № _______, выдан _____________________(кем) __________(когда), адрес регистрации по месту жительства: __________________, именуем____ в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: СТАТЬЯ 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, являющегося Заемщиком по обеспеченному настоящим Договором обязательству, вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этого обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю (вариант: Заемщику) по основному обязательству из стоимости Предмета залога. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними в _____________________________ (указать место заключения) Договору о ________________________ от «___»_______ ____ г. N ____ (далее — Основной договор) со сроком исполнения до «___»________ ____ г. Предметом залога по настоящему Договору является: жилой дом (вариант: квартира) общей площадью ________ кв. м, расположенн__ по адресу: ___________________________, кадастровый номер: _____________, этажность: ____, расположенные на земельном участке с кадастровым номером: ___________, по адресу: __________, общей площадью: __________, категория земель: ___________, вид разрешенного использования: ____________. 1.2. Предмет залога остается во владении и пользовании Залогодателя. 1.3. Ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в частности: _____________________ (варианты: сумму кредита/займа, проценты, повышенные проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, расходы по взысканию задолженности и т.д.). 1.4. Обязательства Заемщика перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на пп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или ст. 4 Федерального закона. 1.5. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое. 1.6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки. 1.7. Право собственности Залогодателя на Предмет залога подтверждается Выпиской из ЕГРН от «___»___________ _____ г. N ____________ (вариант: свидетельством о государственной регистрации прав ______________________ от _______ года N ____ серии ________), о чем в Едином государственном реестре недвижимости «___»__________ ____ г. сделана запись о регистрации N ___________ (реестровый номер объекта) _________________________ (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права на недвижимость). 1.8. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет _____ (__________) рублей, что подтверждается справкой от «___»__________ ____ г. N ______, выданной ___________________________. 1.9. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в _____ (__________) рублей на дату подписания Договора. 1.10. Последующий залог Предмета залога не допускается. 1.11. Взыскание на Предмет залога обращается в соответствии с законодательством Российской Федерации. 1.12. Реализация Предмета залога осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. 1.13. При обращении взыскания освобождение Предмета залога осуществляется в порядке, установленном ст. 35, п. 2 ст. 95 и п. 2 ч. 2 ст. 106 Жилищного кодекса Российской Федерации. 1.14. Залогодержатель вправе передать свои права по настоящему Договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. Уступка Залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Такое лицо становится на место Залогодержателя по настоящему Договору. 1.15. Предмет залога по договору об ипотеке может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с письменного согласия Залогодержателя. 1.16. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Предмета залога. 1.17. Для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, Залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и настоящим Договором, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения Предмета залога Залогодатель обязан уведомить об этом Залогодержателя. 1.18. В случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет залога, о его изъятии (вариант: истребовании) или об обременении указанного Предмета залога либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого Предмета залога, Залогодатель обязан немедленно уведомить об этом Залогодержателя. При предъявлении к Залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее — суд) он должен привлечь Залогодержателя к участию в деле. 1.19. В случаях, указанных в п. 1.17 настоящего Договора, Залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет залога, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на Предмет залога или не осуществляет ее, Залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. 1.20. Если Предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать этот Предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со ст. ст. 301 — 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение Залогодателя. СТАТЬЯ 2. ГАРАНТИИ 2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что: 2.1.1. Действует в соответствии со своими интересами без принуждения. 2.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц. 2.1.3. Предмет залога не имеет каких-либо скрытых свойств, в результате проявления которых могут произойти его утрата, порча или повреждение. 2.2. Залогодержатель гарантирует Залогодателю и указанным им лицам беспрепятственное пользование Предметом залога до прекращения настоящего Договора или до момента освобождения Предмета залога при обращении взыскания. СТАТЬЯ 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Залогодатель обязан: 3.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога. 3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц. 3.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия Договора. (Вариант: 3.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.) 3.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога. 3.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя. 3.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт. 3.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога. 3.1.9. За свой счет застраховать Предмет залога на полную его стоимость от рисков утраты и повреждения. 3.2. Залогодатель вправе: 3.2.1. Владеть и пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность. 3.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства. 3.3. Залогодержатель вправе: 3.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога. 3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 3.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривается иск о Предмете залога. СТАТЬЯ 4. СТРАХОВАНИЕ 4.1. Залогодатель страхует Предмет залога за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства в пользу Залогодержателя (выгодоприобретателя). 4.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по причинам, за которые он отвечает. 4.3. При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме. СТАТЬЯ 5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ 5.1. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления Сторон, поданного в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение ___ дней с момента подписания настоящего Договора. 5.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки, оплачиваются за счет Залогодателя (варианты: Залогодержателя/Сторон в равной степени). 5.3. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по основному Договору или по настоящему Договору. 5.4. Изменение и расторжение настоящего Договора производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме. СТАТЬЯ 6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 6.2. В случае нарушения Залогодателем п. 2.1 настоящего Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ___% (________ процентов) от стоимости Предмета залога. Штраф уплачивается Залогодателем в течение ____ рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору. СТАТЬЯ 7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ПРЕТЕНЗИЙ 7.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами. 7.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке. СТАТЬЯ 8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 8.1. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее _____ (_______) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов. В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее _____ (__________) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов. 8.2. Любое уведомление или иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в ст. 9 настоящего Договора. 8.3. Настоящий Договор составлен в ______ экземплярах — по одному экземпляру для каждой из Сторон. СТАТЬЯ 9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Залогодержатель: _______________________________________________ ________________________________________________________________ Залогодатель: __________________________________________________ ________________________________________________________________ ПОДПИСИ СТОРОН: Залогодержатель: Залогодатель: ____________/_____________ _____________/_____________ (подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (М.П.) (М.П.) |
Скачать образец договора
Договор ипотеки строящегося дома
Договор ипотеки садового дома (дачи)
Доброго времени суток! У меня вопрос по ипотечному кредитованию. В документах обнаружена ошибка : в свидетельстве о государственной регистрации права и в кредитном договоре на покупку недвижимости расхождение в общей площади на 1.8 кв.м. Как мне действовать?
Нужно сделать замеры квартиры в БТИ, после чего привести документы к правильному значению. В договор изменения вносятся на основании соглашения сторон, свидетельство выдается по первичным документам. Если не получиться решить вопрос, придется обращаться в суд.