Наиболее распространенным способом приобретения права собственности на дома, квартиры и земельные участки является договор продажи недвижимости. Именно это соглашение, оформленное в письменной форме, и продавец, и покупатель представляют в Росреестр. Потому что переход права собственности по закону (Гражданский кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости №218-ФЗ) должен быть зарегистрирован.
Часто многие продавцы и покупатели — физические лица опасаются составлять договор продажи недвижимости самостоятельно. И обращаются к юристам и к посредникам. В то же время, ничего особенно с юридической точки зрения, в таком соглашении нет. И можно воспользоваться в качестве образца размещенным на сайте бланком.
По договору продажи недвижимости (купли-продажи) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, квартиру, сооружение или иное недвижимого имущества. Общие положения, касающиеся продажи недвижимости, регламентирует § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.
Содержание: |
Понятие договора
Согласно договору продажи недвижимости продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимое имущество, а покупатель принимает указанное имущество по акту передачи и платит за него установленную сторонами денежную сумму. Само определение договора продажи недвижимости отличается от иного договора купли-продажи только предметом договора. И способом передачи недвижимости от собственника к покупателю.
Действующий ГК РФ впервые выделяет договор продажи недвижимости в качестве самостоятельного вида сделки. Он характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный.
Предмет и форма договора
Предметом договора является любая недвижимость. Это может быть земельный участок, здание, квартира, сооружение, машино-место, гараж и иное недвижимое имущество. По общему правилу, такое имущество должно уже существовать. То есть поставлено на кадастровый учет. Но допускается и купля-продажа созданного в будущем имущества (такой договор имеет специфику).
Договор должен содержать данные, которые позволяют установить, какую конкретно недвижимость приобретает покупатель. Также должны быть данные, способные определить расположение недвижимости на определенном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.
Это значит, что если в качестве предмета договора выступает здание, помещение или сооружение, в договоре должно быть указать место его расположения, адрес, площадь, назначение, год постройки и т. д. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным. Безусловно, нужно указать кадастровый номер недвижимости. И мы рекомендуем указывать реквизиты регистрации права собственности за Продавцом.
Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Составляется один документ, который подписывают стороны. Если форма договора продажи недвижимости не соблюдена, это влечет его недействительность.
Важно помнить, что действующим законодательством в большинстве случаев не предусмотрено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора продажи недвижимости (хотя стороны могут сделать это на свое усмотрение). Исключение — продажа доли в праве общей долевой собственности (если все участники распоряжаются в одной сделке, можно и без нотариуса), ипотека долей в праве общей долевой собственности (не в пользу кредитной организации).
Переход к покупателю права собственности на недвижимость должен пройти государственную регистрацию.
Цена договора
Кроме предмета существенным условием договора являются цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным.
Так как в большинстве случаев недвижимость неразрывно связана с земельным участком, при переходе права собственности на недвижимый объект необходимо разрешать вопрос о праве на земельный участок. Таким же образом, если меняется собственник земельного участка, тут же встает вопрос о праве на объекты недвижимости, которые расположены на нем.
В тех случаях, если цена недвижимости в договоре была установлена на единицу ее площади или другого параметра ее размера, общую цену подобного недвижимого имущества, которая подлежит уплате, определяют в соответствии с фактическим размером переданного покупателю объекта недвижимости.
Государственная регистрация перехода права собственности
Государственная регистрация представляет собой юридический акт, который служит подтверждением прав на недвижимое имущество. Как возникновения, ограничение, так и прекращения. Использование этой процедуры является единственным доказательством существования зарегистрированного права. И оспорить такое право заинтересованное лицо может только в судебном порядке.
Порядок проведения регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Право собственности на недвижимое имущество может перейти к покупателю с момента проведения государственной регистрации. Если даже договор исполнен до регистрации (прошла передача имущества и документов, а также выселение и вселение), перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к покупателю не произошло.
Однако в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации по требованию другой стороны суд имеет право вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Следует помнить, что регистрации подлежит не сам договор продажи, предмет которого — недвижимость, а переход права на нее.
Законодатель установил некоторые особенности продажи жилых помещений. Так, договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться заключенным только с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Это значит, что государственной регистрации подлежат не только переход права собственности, но и сам договор. Также существенным условием такого договора будет перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением по тем или иным причинам, с указанием права на пользование жильем.
Договор продажи недвижимости: субъекты договора
В качестве субъектов данного договора выступают продавец и покупатель конкретной недвижимости. Это могут быть граждане, продающие и покупающие принадлежащие им дачи, земельные участки, квартиры и другое недвижимое имущество, а также юридические лица, которые приобретают недвижимость для размещения офисов, предприятий и т. д. В некоторых случаях заключить договоры могут и иные субъекты гражданских прав (муниципальные образования, Российская Федерация, субъекты РФ).
Продавцом недвижимости является ее собственник. В виде исключения продавцами могут быть субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения — муниципальные и государственные предприятия, учреждения и казенные предприятия.
Муниципальные или государственные предприятия не могут отчуждать недвижимое имущество без разрешения собственника. Учреждения могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое они приобрели (создали) за доходы от разрешенной уставами деятельности. Такую недвижимость учреждения учитывают на отдельном балансе.
Основные элементы договора
- Предмет договора. Стороны описывают подробные сведения о объекте недвижимости (адрес,назначение, этажность, площадь, другие параметры). А также о земельном участке, на котором он расположен (кадастровый номер, категория земель, цель использования, общая площадь и т. д.).
- Цена договора и порядок расчетов. Это тоже, как и предмет, существенное условие. Стороны фиксируют цену объекта недвижимости с учетом цены земельного участка (права на земельный участок). Раздел содержит сроки уплаты покупателем стоимости объекта.
- Переход прав. Стороны указывают переход бремя собственности, риска случайной гибели.
- Передача недвижимости. Предусматривает подписание передаточного акта, порядок и сроки освобождения здания продавцом. Стороны могут включить пункт, что подписание договора является одновременно передаточным актом.
- Права и обязанности сторон. Оговариваются права и обязанности, которыми обладают стороны при заключении и исполнении договора.
- Ответственность. Говорится об ответственности сторон в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий договора.
- Заключительные положения. Стороны могут указать досудебный порядок урегулирования споров, определить расходы по государственной регистрации и т.п.
- Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.
Образец договора продажи недвижимости
ДОГОВОР купли-продажи недвижимого имущества ________________(место заключения) «__» ______ ____ г. _______________(ФИО полностью), СНИЛС: ___________, дата рождения ________ года, место рождения: __________ , паспорт гражданина _____(государство) серия _____ № _________, выдан _________________ (кем, когда), код подразделения _________, адрес регистрации по месту жительства: ______________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, _______________(ФИО полностью), СНИЛС: ___________, дата рождения ________ года, место рождения: __________, паспорт гражданина _____(государство) серия _____ № _________, выдан _________________ (кем, когда), код подразделения _________, адрес регистрации по месту жительства: ______________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется передать в собственность (продать), а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить (купить) в соответствии с условиями настоящего Договора объект недвижимости:
принадлежащий Продавцу по праву собственности, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, запись о регистрации права № ____________ от _____________ г. (далее – объект недвижимого имущества, объект). 1.2. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что на момент заключения настоящего договора отчуждаемый объект недвижимого имущества никому не продан, не подарен, не заложен, под арестом не находится, споров по нему не имеется, предметом притязаний третьих лиц не является. 2.ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА 2.1. ПРОДАВЕЦ передает ПОКУПАТЕЛЮ отчуждаемый объект недвижимого имущества и относящиеся к нему документы при подписании настоящего договора, который по обоюдному согласию Сторон будет иметь силу акта приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимого имущества. 2.2. До заключения настоящего договора ПОКУПАТЕЛЬ путем осмотра ознакомился с техническим состоянием объекта недвижимого имущества и претензий не имеет, т.к. не имеется видимых технических недостатков. 3.ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1. По договоренности между Сторонами стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет ___________(цифрами) (_______________) (прописью) рублей __копеек. Указанная стоимость установлена соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит. 3.2. Расчеты между Покупателем и Продавцом осуществляются в срок до ___________ наличным путем либо путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный Продавцом, или любым другим, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации, способом. 3.3. Право залога у ПРОДАВЦА на объект недвижимого имущества не возникает в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (либо имущество находится в залоге). 3.4. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности на указанный в пункте 1.1. настоящего договора объект недвижимого имущества несет ПОКУПАТЕЛЬ в полном объеме. 4. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 4.1. Право собственности на объект недвижимого имущества, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, возникает у ПОКУПАТЕЛЯ с момента государственной регистрации перехода права собственности. 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 5.1. ПРОДАВЕЦ обязан передать ПОКУПАТЕЛЮ в его собственность объект недвижимого имущества, являющийся предметом настоящего договора и указанный в п.1.1. настоящего договора, а также необходимые для исполнения настоящего договора документы. 5.2. ПОКУПАТЕЛЬ обязан принять и оплатить приобретаемый объект недвижимого имущества в полном объеме в порядке и сроки, установленные настоящим договором. 5.3. С момента передачи объекта недвижимого имущества от ПРОДАВЦА к ПОКУПАТЕЛЮ, последний принимает на себя обязательства по его ремонту, эксплуатации и содержанию. 6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 6.1. В случае неисполнения, или ненадлежащего исполнения сторонами принятых на себя обязательств по настоящему договору, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ. 7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 7.1.Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в судебном порядке, предусмотренном действующим законодательством. 7.2. Объект недвижимого имущества, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, приобретен Продавцом до вступления в брак (либо согласие супруга Продавца на распоряжение общей совместной собственностью получено). 7.3.Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, хранящихся у ПРОДАВЦА, ПОКУПАТЕЛЯ и в органе регистрации прав. 7.4.Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до фактического исполнения Сторонами своих обязанностей по договору. 7.5.Во всем, что не предусмотрено настоящим договором Стороны руководствуются действующим законодательством. 8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Продавец ФИО, дата и место рождения, адрес, паспортные данные, _______________(подпись)/ ___________(фамилия и инициалы) Покупатель ФИО, дата и место рождения, адрес, паспортные данные, _______________(подпись)/ ___________(фамилия и иницалы) |
Скачать образцы договоров
Выполнение договора
По договору продажи недвижимого имущества (здания, сооружения) покупатель одновременно с правом на недвижимость приобретает права на часть земельного участка под недвижимостью. А также на ту часть, которая нужна для пользования недвижимостью. В тех случаях, когда продавец одновременно и собственник земельного участка, покупатель получает право собственности или право аренды на указанную часть земельного участка.
Продать недвижимости, которая находится на не принадлежащей продавцу земле можно без согласия собственника участка. Но только если это не противоречит условиям пользования таким участком. В таком случае покупатель недвижимости получает право пользования этой частью участка на тех самых условиях, что и продавец.
Передача продавцом проданной недвижимости и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту. Или другому документу о передаче, который обязательно подписывают стороны сделки. Обязательство продавца передать недвижимое имущество закон считает исполненным только после вручения данного имущества покупателю. И подписания соответствующего документа.
Отказ одной из сторон подписать документ о передаче недвижимости является уклонением продавца от обязанности передать имущество. А отказ покупателя — уклонение от обязанности его принять.